Calculer la valeur locative cadastrale d'un bien

À jour en Janvier 2019

Calculer la valeur locative cadastrale d'un bien

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La valeur locative cadastrale (ou revenu cadastral) des locaux d'habitation correspond à un loyer annuel théorique établi par l'administration fiscale à partir des données fournies par le contribuable. Elle constitue la base d'imposition pour l'établissement de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Si ces taxes augmentent, c'est très souvent parce que la valeur locative cadastrale a elle-même augmenté.

Important : il est impossible de calculer soi-même cette valeur, car dans le mode de calcul entrent des données soumises à l'appréciation de l'administration fiscale : des correctifs, la fixation d'un loyer théorique, etc. En revanche, connaître la façon dont l'administration la calcule vous permettra d'apprécier les données que le fisc utilise et vous donnera la possibilité de les contester.

Voici comment se calcule la valeur locative cadastrale d'un bien.

Zoom sur le calcul de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale multipliée par les taux fixés par les collectivités territoriales sert à calculer la taxe d'habitation et la taxe foncière. Il s'agit donc d'une valeur essentielle qui conditionne le montant de vos impôts fonciers.

Le calcul de la valeur locative cadastrale est détaillé dans la fiche d'évaluation, que tout contribuable peut demander auprès du centre des impôts fonciers, et non dans l'avis d'imposition. Pour contester votre impôt, vous aurez donc besoin de cette fiche.

Les éléments pris en compte par le fisc pour calculer la valeur locative, et qui sont mentionnés dans la fiche d'évaluation, sont ceux que le contribuable a déclarés dans l'imprimé H1 - Cerfa 6650 pour une maison individuelle ou l'imprimé H2 - Cerfa 6652 pour un immeuble collectif. Ces imprimés concernent les impôts locaux des locaux d'habitation.

La valeur locative cadastrale est le résultat de 2 données :

  • la surface pondérée ;
  • multipliée par le tarif au m² du local de référence (articles 324 A à 324 L du Code général des impôts). 

Le détail du calcul de la surface pondérée et le montant du tarif appliqué à cette surface seront mentionnés dans la fiche d'évaluation.

Bon à savoir : l'acquisition d'un bien entraîne l'héritage des renseignements qui ont été inscrits dans l'imprimé H1 ou H2. Les erreurs qui auraient été commises dans les déclarations antérieures vous poursuivent. Aussi, le contribuable, lorsqu'il remplit un nouvel imprimé avec des éléments actualisés, risque-t-il ensuite de constater une hausse des taxes foncières.

Exemple : 131 m² × 12 €/m² = 1572 × 12 mois pour une valeur annuelle, soit une valeur locative cadastrale de 18864. Pour le calcul de la taxe d'habitation, c'est ce chiffre qui sera retenu. Pour le calcul de la taxe foncière, il sera divisé par deux, sans que cela signifie que l'impôt sera lui aussi divisé par deux, car d'autres données sont prises en compte.

1 Calcul de la surface pondérée de votre local

La première donnée prise en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale est la surface du local. Ce calcul se fait en 3 étapes. Sachez cependant que, dans tous les cas, la surface retenue excédera toujours la surface habitable.

Mensuration de la surface réelle du local

Il s'agit de la surface au sol, comprise entre les murs ou séparations, des pièces et annexes de votre habitation :

  • Les pièces d'une habitation désignent les pièces de réception, les chambres, les cuisines, les salles d'eau (salle de bain, salle de douche, cabinet de toilette avec eau courante).
  • Les annexes d'une habitation désignent essentiellement les entrées, les couloirs, les offices, les antichambres et les rangements.
  • Les garages, caves, celliers, terrasses, greniers et autres éléments incorporés à la maison ne font pas partie des annexes. Dans un immeuble à usage collectif, ils sont, au même titre que les chambres de bonnes, considérés comme des dépendances du local. Leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient variant entre 0,2 et 0,6.

À noter : ne sont pas comprises les surfaces occupées par les embrasures des portes et fenêtres, les conduits de fumée et les emmarchements et trémies d'escalier.

Bon à savoir : le calcul de la surface réelle n'est pas le même que celui prévu par la loi Carrez. Les surfaces des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m sont en effet prises en compte.

Correctifs et pondération apportés à la surface réelle (articles 324 O à 324 S de l'annexe III du CGI)

  • Un coefficient d'importance, différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs, est appliqué à la surface réelle du local. Il permet de tenir compte de l'importance des pièces d'une maison et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs. Il est déterminé par un barème (article 324 O) qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement.
  • Un correctif d'ensemble est appliqué à la surface réelle. Il est constitué de la somme :
    • du coefficient d'entretien (article 324 Q), déterminé conformément à un barème allant de 0,80 à 1,20 ;
    • du coefficient de situation (article 324 R), déterminé conformément à un barème allant de - 0,10 à + 0,10 ;
    • du coefficient traduisant la présence ou l'absence d'ascenseur (article 324 S), déterminé conformément à un barème allant de - 0,15 à + 0,05.
  • La surface réelle est ensuite pondérée par le coefficient d'importance pour donner la surface pondérée nette.

À noter : ces éléments sont appréciés par l'administration fiscale. À chaque coefficient correspond une situation. Par exemple, il existe pour le coefficient d'entretien 5 états envisagés dans le barème : bon, assez bon, passable, médiocre et mauvais. Un coefficient est affecté à chaque état. Si l'état d'entretien est jugé « assez bon » par l'administration fiscale, le coefficient utilisé sera de 1,10.

Éléments de confort et équivalences en mètres carrés

La prise en compte des éléments de confort en état de fonctionnement se traduit par leur conversion en m² selon le barème de l'article 324 T de l'annexe III du code général des impôts. Ces mètres carrés supplémentaires vont s'ajouter à la surface réelle du logement :

  • eau courante : 4 m² ;
  • gaz : 2 m² ;
  • électricité : 2 m² ;
  • lavabo : 3 m² ;
  • WC : 3 m² ;
  • baignoire : 5 m² ;
  • douche : 4 m² ;
  • chauffage par pièce : 2 m².

Remarque : les éléments de confort sont également pris en compte lorsqu'ils se trouvent dans les dépendances bâties. S'il y a un lavabo dans une cave, il faudra ajouter 3 m² à la surface pondérée de la cave.

2 Fixation du tarif représentatif des loyers normaux

La seconde donnée prise en compte est la valeur locative, déterminée par comparaison avec celle des locaux de référence. Il s'agit d'un loyer moyen théorique au m², fixé par la commune en fonction de ses différentes estimations.

Établissement de locaux de référence

  • La commune classe les locaux d'habitation en fonction de leur nature de construction dans l'une des 8 catégories retenues par l'article 324 H du CGI. La première catégorie est la plus luxueuse, la huitième la plus médiocre. Les locaux dits de référence servent de point de comparaison pour les locaux à évaluer. Ils sont consignés dans un procès-verbal que le contribuable peut consulter pour vérifier la pertinence des valeurs de référence.
  • Le numéro de la catégorie dans lequel est classé votre local est indiqué dans la fiche d'évaluation et peut être contesté au regard des critères définis à l'article 324 H.

Détermination de la valeur locative

La commune s'appuie sur les locaux de référence pour établir le rapport entre les loyers annuels des locaux loués librement et les surfaces pondérées desdits locaux et ainsi obtenir un tarif d'évaluation. Ce dernier apparaît dans la fiche d'évaluation sous le terme : « valeur locative au m² pondéré ». 

Bon à savoir : pour les locaux loués sous le régime de la loi de 1948, la valeur locative est plafonnée au montant du loyer réel au 1er janvier 1970, majoré d'un coefficient d'actualisation. Ceci explique une taxe foncière plus faible pour un local loué en loi de 1948.

Réactualisation de la valeur locative

Les valeurs locatives fixées par le fisc et non réactualisées (ni par une demande du fisc, ni par déclaration de travaux du propriétaire) ne reflètent plus la réalité du marché et n'ont rien à voir avec les valeurs locatives réelles. En effet, la dernière actualisation des valeurs locatives date du 1er janvier 1978.

Depuis cette date, les actualisations ont été remplacées par des majorations forfaitaires peu élevées. Le gouvernement a décidé de procéder à une réactualisation de la valeur locative au m² qui se fera inévitablement à la hausse, d'où une augmentation des impôts fonciers dans la majorité des cas.

Remarque : une demande de révision de la valeur locative cadastrale (révision de la surface, de la catégorie etc.) risque d'aboutir à une hausse de votre imposition.

3 Contestez le calcul de la valeur locative cadastrale

Que pouvez-vous contester ?

Pour vous assurer de l'exactitude de l'évaluation, vous pouvez demander la fiche d'évaluation de la valeur locative cadastrale et consulter les documents cadastraux en mairie.

En tant que propriétaire, vous pouvez  :

  • contester la catégorie dans laquelle est classé votre bien, ou le choix du local ou de l'immeuble retenu pour l'évaluation par comparaison ;
  • apporter la preuve qu'il y a une erreur dans le calcul de la surface, de la surface pondérée, et dans le choix des coefficients effectué par l'administration.

Remarque : vous ne pouvez pas contester le tarif au m² inscrit dans la fiche d'évaluation, qui est définitif.

Dans quels délais ?

  • Le propriétaire qui veut contester la valeur locative de son bien peut demander au fisc la réduction de cette valeur sur justification, chaque année.
  • Le délai de réclamation est celui prévu en matière d'impôts locaux, soit jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Si la mise en recouvrement est le 15 octobre 2018, le délai de contestation pourra se faire jusqu'au 31 décembre 2019.

Déposez votre réclamation auprès de l'administration discale

Vous pouvez faire votre réclamation à l'administration fiscale :

  • sous la forme d'une simple lettre, qui doit mentionner l'imposition contestée, l'exposé sommaire des faits, les moyens et conclusions et porter la signature de l'auteur. Elle doit être accompagnée d'une copie de l'avis de mise en recouvrement et des éléments de preuves : sur l'aspect architectural d'un local, la qualité de la construction, le calcul des surfaces (faites faire un calcul par un géomètre). Vous pouvez y ajouter des photographies et tout document prouvant vos dires ;
  • sur Internet sur le site impots.gouv.fr, via votre espace personnel. Sélectionnez l'impôt contesté et l'année puis précisez le motif de votre demande. La réclamation sera automatiquement transmise au service compétent qui en accusera réception ;
  • verbalement, directement au centre des impôts. Votre demande sera consignée dans une fiche de visite que vous signerez. Un exemplaire vous sera remis.

Attendez la décision de l'administration

  • Le service des impôts vous fera part de sa décision dans un délai de 6 mois suivant la date de présentation de la réclamation.

Important : si le fisc n'a pas statué dans le délai de 6 mois, il est considéré comme ayant rejeté implicitement la réclamation.

  • En cas de rejet de votre demande ou d'absence de réponse dans le délai de 6 mois, vous devrez, si vous souhaitez poursuivre votre réclamation, la soumettre au tribunal compétent.

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